리츠(REITs)투자의 의미와 장단점 정리

 

오늘은 리츠(Reits)의 의미와 장단점을 정리하여 공유하고자 합니다.

 

 

 

출처 : www.portugalresident.com

 

지난주 공모청약 대박이 난 롯데리츠 뿐만 아니라 기존에 상장한 리츠주들의 주가상승률만 봐도 요즘 리츠에 대한 관심이 그 어느때부다 높은 것을 알 수 있는대요. "배당률이 높다" "소액으로 부동산을 투자할 수 있다" 등 리츠가 좋다는 얘기만 듣고 투자를 고려하고 있는 분들도 주위에 점점 많아지고 있습니다. 하지만 정작 많은 분들이 리츠가 정확히 어떤 방식으로 운영이 되고 왜 지금같은 시점에 적절한 투자대안이 되는 지에 대해서는 모르고 계십니다. 

 

그래서 오늘은 리츠투자를 고민하는 분들을 위해서 리츠의 원리와 리츠의 장단점에 대해서 간략하게 소개하는 내용을 포스팅해보려고 합니다.

 

 

1. 리츠(REITs)란 무엇인가요?

 

리츠는 투자 신탁법에 따라 총 자산의 75% 이상을 부동산과 관련 자산에 투자해야 하며 순 수익의 75%는 부동산에 대한 임대료, 모기지론의 이자, 부동산의 매매차익 등에서 확보해야 합니다. 또한 해당 국가의 법인세 면제 등 혜택을 받기 위해서는 소득의 90% 이상을 배당으로 분배해야 하는데, 바로 이 점이 리츠의 높은 배당 수익률을 가능하게 해 주는 요소입니다.

 

 

 

결국 리츠는 투자자들의 자금을 모아서 부동산에 투자하고 여기서 발생하는 임대료 등의 수익을 배당금으로 돌려주는 부동산투자신탁이라고 볼 수 있습니다. 그렇기 때문에 리츠에 대해서 설명할 때 "커피 한잔 값 정도로 부동산에 투자할 수 있는 방법"이라고 소개합니다. (이번에 상장한 롯데리츠도 공모가가 5,000원이고 신한알파리츠도 현재 약 8,000원 정도) 

 

 

2. 그렇다면 리츠가 뜨는 이유는 뭔가요?

 

리츠의 가장 큰 장점인 높은 배당수익률 때문입니다. 

 

앞서 설명드린 리츠의 구조 상 소득의 90% 이상을 배당으로 분배해야하기 때문에, 기본적으로 배당수익률이 높을 수 밖에 없습니다. 그렇기 때문에 저금리 기조가 이어지고 있는 현 추세에서 높은 배당수익률은 더욱 매력적으로 다가옵니다. 현재 예금이자가 연 2%도 안되는 상황이다보니 대략 6% 정도에 해당하는 배당수익률을 가진 리츠에 사람들이 관심을 가지고 투자를 하는 가장 큰 이유입니다. 

 

거기에 저금리 기조는 리츠 회사의 운영수익 상승으로도 이어집니다. 부동산 경기가 유지된다는 가정 하에, 금리 하락은 부동산 조달비용의 감소로 이어지고 이는 회사가 손쉽게 수익을 더 올릴 수 있는 기회가 됩니다. 이렇게 올린 운영수익은 결국 배당금과 상장리츠 주가의 상승이라는 선순환 구조가 됩니다.

 

그렇다보니 이번에 공모청약을 한 롯데리츠는 63대1이라는 엄청난 경쟁률로 마감됐고, 이리츠코크렙과 신한알파리츠는 

주가가 계속 상승 중에 있습니다. 

 

 

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3. 리츠는 그럼 안정적으로 수익을 낼 수 있는건가요?

 

높은 배당수익률에 안정적인 주가흐름까지 보장된다면 좋겠지만 리츠 역시 변동성이 높습니다. 높은 배당수익률이라는 대가가 있다는 점인대요. 리츠 상품이 높은 배당을 지급하지만, 배당 주식형과 비교해서는 더 높은 변동성을 보여왔기 때문입니다.

 

 

 

또한 경험적으로 부동산 시장 흐름을 따르기 때문에 부동산 시장 침체기에서는 장기적으로 회복에 어려움을 겪을 수도 있습니다. 

 

그러나 현재는 금리가 추세적으로 오르기 어렵고, 기타 금융상품의 기대수익률 역시 높지 않아 시기적으로 리츠 상품의 매력도가 확대될 여지는 아직 충분하다고 생각됩니다.

 

 

 

4. 리츠투자에 대한 크롬이의 생각

 

전세계적으로 저금리 기조가 지속될 예정이고 미중무역갈등, 브렉시트 등 각종 글로벌 이슈로 시장의 변동성이 커진 지금 "인컴자산"에 투자하여 안정적이고 꾸준한 수익구조를 만들어두고 상황에 따른 대응이 중요할 것으로 생각됩니다. 그렇기때문에 인컴자산의 한 형태인 리츠에 추가적인 투자를 진행할 예정입니다. 특히 국내 리츠 시장 활성화를 위해 정부에서도 관련 제도를 적극 개편하고 있어서 앞으로의 전망도 긍정적으로 보입니다. 

 

*인컴자산 : 매매와 상관없이 자산을 보유하는 기간 동안 발생한 권리로부터 얻을 수 있는 금전적 이익. 수익률로 환원하자면 일드(Yield)라고 하는데, 가령 채권 자산군의 인컴은 이자 수익, 주식 자산군의 인컴은 배당 수익, REITs 상품의 인컴은 임대료 등이 될 수 있다. 

 

국내 리츠 시장뿐만 아니라 이미 리츠 시장이 활성화 되어 있는 미국시장에 추가로 투자할 예정이며, 미국시장에 상장되어 있는 리츠ETF를 정리하여 소개하도록 하겠습니다.

 

 

 

국토교통부 자료