믿었던 리츠, 왜 자꾸만 떨어질까?(a.k.a 휴먼인덱스는 옳다)

안녕하세요. 오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 서대리입니다.

 

휴먼인덱스를 믿으시나요? 주식시장에서 휴먼인덱스는 활용하기에 매우 괜찮은 지표라고 생각합니다. "소문난 잔치에 먹을 거 없다"는 주식시장에서도 통하는 대표적인 명언(?)입니다. 많은 사람들이 관심가지고 몰리면 그만큼 돈도 몰립니다. 하지만 너도나도 다 투자했기에 더이상 유입될 자본은 많지 않을 것이고 결국 돈이 더 들어올 확률보다 나갈 확률이 많아질 수 밖에 없는 것입니다. 이 타이밍에 익절하고 나와야 하지만 우리는 늘 늦죠.

 

 

언론에서 연일 리츠투자의 필요성을 언급하고 있는 요즘입니다. 저금리시대 안정적인 배당수익을 누릴 수 있다는 투자인사이트로 주목받는 리츠는 올해 11월초까지만 해도 미국S&P500지수처럼 상승만 했습니다. 하지만 최근 한달 간 약 15% 정도 하락하며 변동성이 커졌는대요(같은 기간 코스피는 -3%). 그러다보니 뒤늦게 리츠투자에 뛰어든 분들은 배당수익률 이상의 주가하락을 맞은 상황입니다. 저금리가 지속되는 상황에서는 불패신화를 쓸 것 같았던 리츠들이 급락한 이유는 무엇일까요??

 

이번 포스팅에서는 리츠종목들이 떨어진 이유와 앞으로의 방향에 대해서 다뤄보도록 하겠습니다.

 

 

언론은 오늘도 리츠를 1픽으로 추천합니다

 

리츠시장의 급락 원인은?

지나친 관심으로 리츠시장이 과열된 것이 가장 큰 이유입니다. 수많은 투자자들의 관심과 사랑으로 올해 11월까지 거침없이 상승했지만 그 속도가 지나치다보니 조정국면에 접어든 것입니다. 

 

리츠시장이 최근 신고가 경신했던 11월 초의 P/FFO는 글로벌 리츠 시장의 2배였습니다. 리츠가 주목받기 시작한지 1년도 채 되지 않아서 밸류에이션으로 따지면 세계 1위 시장이 된 것인대요.

 

*P/FFO = 주가 대비 배당가능이익을 뜻하며, 주가(P) / 운영자금(Funds From Operation)으로 계산합니다. FFO는 순이익에 감가상각비와 자산매각손실을 더해 리츠의 실질적인 현금창출력을 보여주는 수치입니다. 일반 기업의 PER과 유사한 개념으로 리츠종목을 평가할 때 주로 사용하는 지표로 참고하시면 좋습니다.

 

그 당시 국내리츠시장의 P/FFO는 20 ~ 23배 수준으로 추정됩니다. 대표 리츠종목들을 살펴보면 지난해 상장했을 당시 P/FFO가 15배였던 신한알파리츠의 11월초 P/FFO는 34배였습니다. 이리츠코크렙과 롯데리츠와 같은 대표리츠들의 P/FFO 역시 20 ~ 30배정도로 상승했습니다. 하지만 우리나라보다 규모와 수익성이 월등히 높은 미국과 일본 리츠시장의 P/FFO는 약 12 ~ 18배 수준입니다. 즉, 선진리츠시장에 비해 2배 이상 고평가된 상태라는 얘기입니다.

 

출처 : 하나금융투자

국내리츠시장이 과열됐다는 것을 알 수 있는 또다른 지표도 있습니다. 바로 리츠의 매력이라고 할 수 있는 배당률인대요. 신한알파리츠의 11/8 시가배당률은 약 3%였습니다. 지난해 5.8% 정도였던 배당률 대비 배당매력이 많이 떨어졌으며 일부 저축은행 예금금리가 2.5%인 정도인 것을 감안했을 때, 주가하락의 리스크가 있는 리츠에 투자할 매력은 더욱 떨어질 수 밖에 없습니다. 다만 2020년 배당금 상승여력이 있어 배당매력은 지금보단 올라갈 것이라 생각되네요. 

 

 

이렇게 리츠 주가가 단기간에 상승하게 된 이유로 언급되는 외부요인도 있습니다. 바로 국내 최초 리츠/부동산ETF로 올해 7월 상장한 TIGER부동산인프라고배당 때문이라는 분석이 나오고 있습니다. (해당 ETF에 대한 정보가 궁금하신 분은 아래 링크를 통해서 이전 포스팅 참고해주세요)

 

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특히 11월초의 신고가 경신은 TIGER부동산인프라고배당에 보험·은행 자금이 급격히 밀려들며 대규모 수요를 만들었다는 것이 지배적인 의견입니다. 또한 리츠엔 장기투자가 많아 유동성이 크지 않다는 점도 주가 급등을 부채질했습니다. 실제로 해당 ETF는 10월 이후부터 발행수익증권수가 크게 증가한 것을 알 수 있습니다. 

 

즉, 기초자산의 주가를 추종하는 "꼬리" 패시브펀드가 오히려 "몸통"인 리츠종목의 주가를 흔든 케이스입니다. 리츠에 대한 관심이 해당ETF의 순자산 급증으로 이어지다보니 결국 현물자산을 추종하는 것이 아닌 오히려 현물자산 가격에 영향을 주는 "패시브의 역설" "웻 더 독(Wag the dog)" 현상이 발생한 것입니다.

 

*추가적으로 시장금리의 상승과 리츠 주가상승으로 인한 시가배당률 하락 역시 맞물려 리츠의 매력도 떨어진 부분도 있습니다.

 

 

앞으로 리츠시장은 어떻게 될까?

2014년 15조원에 불과하던 국내리츠시장이 2019년 9월말 기준으로 45조로 3배 성장했지만 아직 초기 단계이기 때문에 더욱 성장할 것으로 예상됩니다. 리츠 규모와 역사가 오래된 미국, 일본을 보면 알 수 있듯이 리츠시장은 저금리가 고착화되면서 성장합니다.

 

한국 경제 역시 이제는 고성장을 기대하기 보다는 저성장, 저금리 시대에 접어들고 있습니다. 그렇기 때문에 안정적인 부동산을 통해 수익을 낼 수 있는 리츠의 매력은 더욱 부각될 것입니다. 정부 역시도 2021년까지 리츠시장을 60조원 규모로 키운다는 계획을 가지고 있습니다. 또한 코스피/코스닥 시장이 지지부진하면서 투자처를 잃은 자금 역시 리츠를 주목하고 있기 때문에 리츠의 성장은 시기의 문제일 뿐 방향은 정해져 있다고 생각합니다. 

 

현재의 주가변동은 국내리츠시장이 본격적으로 성장하면서 겪는 자연스러운 성장통이라고 생각합니다. 그렇기 때문에 장기적인 관점에서 본다면 지금부터 리츠시장에 투자하는 것도 나쁘지 않다는 판단입니다. 오히려 지금 시점의 조정이 시간이 흐르고 되돌아본다면 매수찬스일 수도 있겠네요. 다만 리츠는 원금손실의 리스크가 있는 투자자산이기 때문에 종목별로 편입종목을 꼼꼼히 따져보고 투자해야하는 점 명심하시길 바랍니다.

 

종목을 잘 선별하기 어렵다면? 아시죠? 저희에겐 ETF가 있습니다.

 

*투자추천이 아닌 개인의견을 토대로 작성한 내용입니다. 투자 결과의 책임은 본인에게 있습니다.