슬기로운 자본주의 생활법

안녕하세요 서대리입니다. 제가 직접 아낌e 보금자리론을 대출받기 위해 알아보던 내용을 포스팅으로 정리했습니다. 가장 중요하게 생각하는 "보금자리론 대출자격" "대출한도" "대출금리"에 대해서 실제 대출을 받은 입장에서의 후기를 추가해봤습니다. 대출후기 관련해서는 별도로 포스팅을 작성할 예정입니다.

 

우선 포스팅을 시작하기 전에 한가지 말씀드리고 싶은 내용은 다음과 같습니다. 

 

내집마련을 위한 주택담보대출은 보금자리론이 최고다(물론 6억 이하;;)

 

6월달에 정부에서 추가적인 부동산 정책을 발표하면서 이번엔 전세값이 오르는 기현상을 보이고 있습니다. 점점 더 서울에서 내집마련이 어려워지는 상황 속에서 집구매를 위한 마지막 기회는 한국주택금융공사에서 지원해주는 보금자리론 대출밖에 없지 않나 싶습니다.

 

 

그래서 이번 포스팅에서는 내집마련의 마지막 희망(?)인 보금자리론 대출자격 조건과 관련 정보들, 그리고 대출금리 등을 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

목차

1. 보금자리론이란?

 

2. 보금자리론 대출자격

 

3. 보금자리론 꿀팁

 

4. 보금자리론 대출금리

보금자리론이란

보금자리리론이란 한국주택금용공사에서 지원해주는 대출프로그램입니다. 해당프로그램의 취지는 내집마련을 준비하는 대한민국 국민들에게 은행보다 약간 저렴한 금리로 돈을 빌려주는 것인데요. 은행에서 대출받는 주택담보대출보다 LTV가 좋고 금리도 나쁘지 않은 편이기 때문에 대출자격만 된다면 보금자리론을 통해서 대출받는 것이 무조건 좋다는 것이 서대리의 생각입니다.

 

나의 원픽은 아낌e 보금자리론

 

#보금자리론 종류

보금자리론은 크게 3가지가 있습니다. 가장 일반적인 u-보금자리론, 인터넷으로 모든 절차를 진행하는 아낌e 보금자리론, 그리고 마지막으로 은행에 직접 방문해서 접수하는 t-보금자리론입니다.

 

이 중에서 저는 아낌e 보금자리론을 추천드리며, 저 역시 아낌e 보금자리론으로 대출신청을 받았습니다. 아낌e 보금자리론을 선택한 이유는 u-보금자리론에 비해 대출금리가 0.1%p 낮기 때문입니다. 0.1%가 큰 차이없어보이지만 30년이라는 긴 시간동안 몇억을 빌리는 만큼 1년 이자액에서부터 차이가 납니다. 

 

대출금리 0.1%p차이가 1년 이자 25만원, 이를 12달로 나누면 1달에 2만원꼴입니다. 어떻게 보면 그리 큰 금액이 아니라고 생각할 수도 있지만 배당주 사서 월 2만원 받으려면 얼마가 필요한지 계산해보면 2만원이 얼마나 큰 차이인지 체감이 되실 겁니다.

 

2.5억을 빌릴 때 금리0.1%는 이자 25만원 차이

 

그렇다면 무조건 아낌e 보금자리론을 통해서 대출받는 것이 유리한게 아닌가 하는 생각이 드는데요. 사실 무조건 유리한게 맞습니다. 각종 전자서명 처리 등을 본인이 직접하는 대신 이자를 감면받는 구조인데 34살인 저도 아무 문제없이 진행했으니 컴퓨터 / 모바일이 익숙하신 방문자분들이라면 더 수월하게 진행하실 수 있을 겁니다. (실제로 은행 홈페이지 가서 클릭만 몇번하는 절차)

 

한가지 차이는 대출해주는 금융기관의 종류수입니다. u-보금자리론은 저축은행을 포함한 왠만한 은행에서 다 지원되는데 아낌e 보금자리론은 아래의 5개 금융기관에서만 대출을 심하하게 실행할 수 있게 제한되어 있습니다. 5개의 금융기관을 보면 아시겠지만 국내 대표은행들이기 때문에 이용하는데 큰 어려움은 없을 것입니다.

 

아낌e-보금자리론 금융기관 리스트

 

아낌e 보금자리론의 우수성(?)을 알아봤으니 이제부터는 본격적으로 보금자리론 대출자격을 살펴보도록 하겠습니다. 대출자격이 약간 복잡한 만큼 아래 내용들을 꼼꼼히 살펴보는 것을 추천드립니다^^

 

보금자리론 대출자격 알아보기

그럼 본격적으로 보금자리론 대출자격에 대해서 알아보겠습니다. 사실 이 부분이 이번 포스팅의 핵심입니다. 우선 홈페이지에 나와 있는 대출자격을 살펴보면 내용이 정말 많습니다.

 

출처 : 한국주택금융공사

 

서대리도 아낌e 보금자리론을 신청해서 처음 대출을 받은 입장이다보니 대출 전에는 수많은 대출자격들로 정신이 없었습니다. 어느정도 중요한 내용은 홈페이지를 통해서 알 수 있었지만 정확하게 체크하기 위해서 보금자리론 담당 콜센터에 전화해서 직접 물어봤습니다. 참고로 콜센터 번호는 "1688-8114"입니다.

 

#필수 대출자격 조건

1. 대한민국 국민이어야 한다.

너무 당연해서 설명할 말이 없습니다.

 

2. 소득기준 : 연 7천만원 이하

많은 분들이 보금자리론 대출이 결혼한 부부들을 위한 제도라고 생각하십니다. 반은 맞고 반은 틀린 이야기인데요. 신혼부부가 아닌 혼자 사는 사람도 보금자리론을 신청할 수 있습니다. 

 

 

참고로 이미 결혼한 부부의 경우, 부부합산 소득이 연 7천만원이내여야 보금자리론을 신청할 수 있습니다. 그나마 혼인신고일 기준으로 7년 이내이거나 결혼예정자인 신혼부부들은 연소득 기준이 8500만원으로 늘어납니다. 

 

 

여기까지 보시면 감이 오시죠?? 보금자리론을 이용하려고 계획 중이시라면 가장 베스트는 미혼인 상태로 혼자 대출을 받는 것이 유리합니다. 맞벌이인 부부에게는 보금자리론의 소득조건을 넘어버릴 가능성이 있기 때문입니다. 저 역시 미혼일 때 혼자 대출을 받았습니다.

 

3. 아파트가격/KB시세 6억이하

아파트 구매가격(호가)와 KB시세가 모두 6억 이내여야 합니다. 여기서 포인트는 매매가액과 감정평가액(KB시세죠) 모두 6억원이 넘으면 안된다는 점입니다. 두가지 요소 중 하나라도 6억원을 초과하면 보금자리론 신청이 안됩니다. 또한 구매하려는 주택면적이 85㎡를 넘으면 안됩니다.

 

 

그래서 인서울 내집마련을 계획하고 계신 분들이라면 서두르셔야 할 수도 있습니다. 이번 부동산정부정책으로 전세가격이 오르고 있는데 이는 반드시 집값 자체의 상승도 수반할 가능성이 있기 때문이죠. 그러다보면 이제 서울 안에 얼마남지 않은 6억 미만 아파트들도 전부 풍선효과로 가격이 상승할 여지도 생기겠죠.

 

4. 당연히 무주택자여야 한다

이것 역시 당연한 대출자격 조건이죠?? 특수한 경우를 제외하고는 보금자리론 대출신청하는 당사자가 무주택자여야합니다. 1주택 뿐만 아니라 분양권도 있으면 안된다고 합니다.

 

예외조항은 사실상 집 갈아타는 것 말고 없다고 보면 된다 

 

보금자리론 대출자격 외 알면 좋은 정보들

보금자리론 대출자격은 필수로 알고 있어야 하는 내용들이고 그 외에 알아두면 기간 설정 등에 더욱 도움이 되는 정보들이 있어서 추가로 공유합니다.

 

1. 최대 대출가능금액

기본적으로 알고 있는 대출한도는 LTV 60%(최대 3억원)입니다. 5억원 이내 아파트 구입의 경우 LTV가 70%까지 되지만 요즘 5억원 이하 아파트 찾기가 쉽지 않다는 것이 문제입니다. 5억원 이상은 기본적으로 LTV가 60%인데요. 여기서 중요한 것은 LTV의 기준이 무엇이냐겠죠. 

 

 

콜센터를 통해서 물어보니 아파트시세와 KB시세 중에서 더 낮은 것을 기준으로 LTV를 선정한다고 합니다. 대부분 아파트시세보다 KB시세가 낮기 때문에 이 부분을 꼭 생각하셔야합니다. 생각했던 것보다 대출이 안나올 수가 있기 때문이죠. 

 

예를 들어서 아파트시세가 5.2억이고 KB시세가 4.3억원인 아파트를 보금자리론 대출받으려고 한다면 LTV 60% 기준 최대 대출한도는 2.58억원입니다. 아파트시세가 5.2억이라고 해서 최대 3억을 다 빌릴 수 있다고 생각하면 망할 수 있습니다(?).

 

단위 : 억원

 

2. 20년 7월1일부터 실거주요건 적용

이번에 새롭게 발표된 부동산정책의 일환으로 7월1일 이후 신청하는 보금자리론은 실거주요건이 적용됩니다. 대부분 실거주를 목적으로 보금자리론을 신청하시겠지만 혹시나 투자용으로 생각하셨다면 잘 알아보셔야 할 것 같네요.

 

실거주요건이란?
대출 실행일로부터 3개월 안에 전입해 1년 이상 실거주해야 하고 규정을 어긴 것이 확인되면 대출금을 반납해야 합니다.

 

3. 잔금날짜에 맞춰서 2달 전 신청하기

개인적으로 처음 대출을 실행해보면서 가장 걱정했던 부분입니다. 대출 서류심사 등이 지연된다는 글을 봐서 "혹시 나도 밀려가지고 잔금일에 대출이 안되면 어떡하지?" 하는 걱정이 머릿속을 맴돌았는데요. 결론부터 말씀드리면 잔금일 기준 2달전에 신청하면 무조건 패스입니다. (서류 등이 제대로 제출됐다는 전제)

 

서류심사는 신청일로부터 승인일까지 최장 40일이 걸립니다. 그리고 승인일로부터 30일 이내에 대출을 일으켜서 잔금을 치뤄야합니다. 만약 승인일로부터 30일이 넘으면 심사를 처음부터 다시해야합니다.

 

그렇기 때문에 잔금날짜를 어느정도 픽스해놓고 역으로 보금자리론 신청을 해야합니다. 한국주택금융공사에서 추천하는 베스트일정은 잔금일 두달 전입니다.(콜센터피셜)

 

예를 들어 잔금일이 9월 중순이라면 적어도 7월 중순에는 보금자리론 신청을 해야겠죠?? 그렇게 한다면 특별한 문제가 없는 한 기한 안에 서류심사 및 승인까지 받을 수 있습니다.

 

4. 대출금은 무조건 잔금에만 적용

많은 분들이 보금자리론 대출을 통해 중도금을 낼 수 있는지 궁금해하시는데요. 저도 처음엔 그랬습니다. 그리고 실제로 보금자리론 대출금으로 중도금을 내려고 했었죠. 아쉽지만 보금자리론 대출은 잔금에만 적용됩니다.

 

이 부분을 반드시 명심하시고 아파트 매매 계약하실 때는 계약금과 중도금 자금계획을 미리미리 세워두시기 바랍니다. 참고로 중도금을 신용대출로 할 경우, 보금자리론 대출금이 줄어들 수 있다고 하니 신용대출을 풀로 땡기려고 생각하신 분들은 이 부분을 한번 더 확인해보셔야 할 것 같습니다.(콜센터피셜)

 

보금자리론 대출금리

마지막으로 보금자리론 대출금리를 알아보겠습니다. 보금자리론 대출금리는 매달 발표되는데요. 7월 대출금리도 최저 연 2.20%로 동결된 상황입니다.(가장 짧은 10년 만기 기준)

 

 

기본적으로 만기기간에 따라서 금리가 상승하는데요. 최장 30년 만기로 대출을 받을 경우 대출금리는 2.45%입니다. 주식에서 단기채권, 장기채권 이율과 같다고 생각하면 됩니다. 

 

 

참고로 애플의 장단기 채권발행 금리를 살펴보면 30년만기 회사채 금리가 2.65%입니다. 우리의 희망 보금자리론은 같은 기간에 애플보다 더 저렴한 2.45% 금리로 돈을 빌릴 수 있는 것입니다.

 

애플보다 저금리로 빌릴 수 있는 갓금자리론

 

또한 보금자리론은 고정금리를 적용한다는 점도 포인트입니다. 은행에서 대출받는 주택담보대출의 경우, 5년 고정금리 이후 변동금리가 적용되는데 반해 보금자리론은 신청한 시점의 금리가 쭉 갑니다.

 

앞으로 금리가 어떻게 될 지는 알 수 없지만 전세계가 전부다 마이너스금리로 대동단결하지않는 한 보금자리론 금리는 여기서 많아봤자 1번 정도 더 내려가는 수준이 아닐까 합니다.

 

결론 : 1순위고려대상

보금자리론 대출자격이 복잡하고 기준이 낮기 때문에 인서울 아파트 구매를 대상으로 대출받기가 쉬운 편은 아닙니다. 그렇지만 여차저차해서 보금자리론 대출자격이 충족된다면 가장 먼저 고려해봐야할 대출프로그램이라고 생각합니다. 

 

▶장점

1. 주거래은행만큼이나 좋은 대출금리

2. 주택담보대출보다 높은 LTV : 60%

  - 더 많이 대출받을 수 있다

3. 고정금리

  - 케바케지만 지금은 좋다는 생각

 

▶단점

1. 거래가나 KB시세가 6억 이하만 가능

  - 인기있는 지역은 100% 대출안됨

2. 주택면적이 85㎡ 아래만 가능

3. 이미 부부인 경우 소득조건 어려움

 

아파트 가격뿐만 아니라 자산의 가격이 갈수록 올라가는 시대가 되고 있습니다. 혹시 부동산구입을 고려하고 계신 분들이 있다면 보금자리론부터 한번 알아보시는 것을 추천드립니다.

 

이 포스팅도 추천합니다

▶애플(AAPL) 1Q20 리뷰
▶삼성바이오로직스 1Q20리뷰
▶루이비똥(LVMH) 1Q20리뷰

*투자에 대한 책임은 본인에게 있습니다.

 

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본문과 관련 있는 내용으로 댓글을 남겨주시면 감사하겠습니다.

  1. Favicon of https://mildjewel.tistory.com 마쥬 mildjewel 2020.06.28 17:19 신고

    좋은 정보 너무 잘 봤습니다! 부동산 완전 초보인 제가 읽어도 이해가 잘 돼요! ㅎㅎ 감사합니다~

  2. Favicon of https://investstory-k.tistory.com 직장인 K군 2020.06.28 20:39 신고

    결혼하기 전에 받을기회가 있으면 좋겠네요ㅎㅎ
    일반대출만 알고있었는데 오늘도 덕분에 하나 배워갑니다 :D

  3. Favicon of https://wealthngc.tistory.com 돈찌라시 2020.06.28 21:55 신고

    무주택자라면 무조건 받아야되는 대출이라고 생각합니다.

  4. Favicon of https://jcspirit.tistory.com JCSPIRIT 2020.07.01 17:20 신고

    조건 되시는 분들은 요즘 금리 생각하면 정말 좋은 기회인 것 같네요.

  5. 백정 2020.07.02 14:59

    좋은정보 감사합니다~
    그런데 개인으로 대출 받으면 추후 혼인신고하여 부부합산 소득이 초과되어도 문제없다고 들었는데 맞는지 궁금합니다

  6. 2021.01.26 08:12

    비밀댓글입니다

  7. 2021.01.27 07:45

    비밀댓글입니다

  8. 2021.02.15 18:50

    비밀댓글입니다

  9. 하루 2021.02.19 11:16

    안녕하세요
    보금자리론 실거주요건은 1년이지만
    향후 몇년뒤에 집을 처분할일이 생길시 양도세 비과세 혜택을 받으려면 2년응 실거주해야한다고 들었는데 맞나요? 아니면 1년만 거주해도 받을수 이있는건지..(투기과열지구 기준입니다)
    그리고 중도금 낼용도로 보금자리론 대출이용은 불가능한가요?

    • 비과세 혜택 관련해서는 한번 금융공사 통해 확인해보셔야 할 것 같습니다.

      그리고 중도금은 보금자리론으로 대출 안됩니다 ㅜ 무조건 잔금만 대출실행이 됩니다

  10. 미코 2021.02.22 13:09

    주택 수는 부부 기준 무주택자나 1주택, 한시적 2주택 가능한거 아닌가요?

  11. 레슨33 2021.03.04 13:38

    주택금융공사 콜센터, 주거래은행 대출창구 직원보다도 더 자세한 설명해주시네요. 감사합니다. 참고하겠습니다.

  12. Favicon of https://www.damah0201.naver.com 김윤주 2021.04.21 12:00

    혼자 기초수급자로 생활하고 있는데 신청할수 있는지요

  13. Favicon of https://naver.com 신승엽 2021.05.02 05:35

    주택청약 중도금사용용으로도 가능할까요 ?

  14. 안정훈 2021.05.17 15:35

    감사합니다. 덕분에 잘 배웠고 저도 전화로 문의하였습니다.
    주택청약 당첨되어 내년 6월쯤에 일으킬 예정입니다.
    (경기도 비조정 3억 중반)
    입주전 잔금치룰 시기에 기존 중도금 대출 6회 일어난거는 보금자리론으로 대환 되네요.

  15. 해리 2021.06.04 13:42

    안녕하세요~ 좋은글 감사합니다.
    본문 내용 중 궁금한게 있는데요
    매매가 5.2억 / KB시세 4.7억일 경우
    시세 기준 5억 미만이기에 실수요자 요건에 해당되는거 아닌가요? (다른 요건은 모두 충족된다고 가정)
    그렇다면 실수요자 ltv 70% 적용이니 4.7 * 0.7 만큼 대출이 나오는거 아닌가 해서요~

  16. 송송 2021.08.11 17:20

    안녕하세요? 글 잘 읽었습니다. 혹시 소득(7천만원) 관련, 신혼부부가 아니라 여자친구가 동거인으로 있는 경우에도 받을 수 있는지 궁금합니다. 동거인 소득을 합산해버리면 7천만원이 넘습니다.

    • 대출을 받을 때 동거인이면 콜센터에 문의해보셔야 할 것 같습니다. 대출승인 후에는 결혼/동거 상관없는데 대출 받기 전에는 영향을 줄 수도 있습니다 ㅠ